Divieto di B2B e case vacanza nel regolamento condominiale

Insieme all’avv. Gianluigi Pagani di Bologna torniamo ad occuparci della possibilità di vietare attività ricettive come il Bed and Breakfast o le case vacanza all’interno di un condominio. Il punto di partenza è l’articolo 1138 del codice civile, che disciplina il regolamento condominiale e la sua capacità di limitare i diritti dei singoli proprietari sulle loro unità esclusive.

L’avv. Gianluigi Pagani distingue tra regolamento assembleare, approvato a maggioranza, e regolamento contrattuale, che nasce invece dall’accordo di tutti i condomini. Solo quest’ultimo può imporre restrizioni reali sull’uso delle proprietà private, come il divieto di destinare gli appartamenti ad attività di affittacamere o simili. Una recente ordinanza della Cassazione, la 2.770 del 2025, ha confermato che tali divieti sono legittimi se chiaramente espressi.

Tuttavia, l’avv. Gianluigi Pagani precisa che queste limitazioni costituiscono delle servitù reciproche. Per essere opponibili ai futuri acquirenti che non hanno partecipato all’accordo originario, tali vincoli devono essere stati regolarmente trascritti nei registri immobiliari. In assenza di una trascrizione specifica o di un’adesione consapevole al momento dell’acquisto, l’avv. Gianluigi Pagani avverte che il divieto potrebbe non avere valore legale verso i nuovi condomini.