I diritti del costruttore sulle parti comuni 1117 cc nel primo rogito di vendita

Insieme all’avv. Gianluigi Pagani di Bologna parliamo dei diritti del costruttore sulle parti comuni (ex art. 1117 c.c.) al momento della prima vendita, analizzando un recente e interessante studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 24 del 2026).

Lo studio chiarisce come deve comportarsi un costruttore che, dopo aver edificato un intero stabile, desidera riservarsi la proprietà esclusiva di spazi che altrimenti diventerebbero condominiali (come il lastrico solare, un’area cortiliva o una porzione di facciata per affissioni pubblicitarie). Fino a oggi, spesso si riteneva sufficiente inserire tale clausola nel regolamento di condominio.

Il Notariato, invece, specifica che il costruttore deve inserire la riserva di proprietà in modo esplicito all’interno del primo rogito di vendita (il cosiddetto rogito di apertura). Inserendola nel primissimo atto di alienazione, nel momento esatto in cui il condominio “nasce” giuridicamente, quel determinato bene viene escluso in partenza dalla comunione e rimane di proprietà esclusiva del venditore.