Il lastrico solare: bene comune o bene privato
Insieme all’avv. Gianluigi Pagani di Bologna parliamo della proprietà del lastrico solare nel condominio.
Il Lastrico Solare è un bene comune o può essere un bene privato?
Il lastrico solare è da sempre al centro di numerosi contenziosi condominiali, specialmente quando si verificano infiltrazioni d’acqua. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (la n. 307 del 2024) ha fatto ulteriore chiarezza sulla proprietà di questa parte dell’edificio e sulle responsabilità derivanti dai danni.
La Presunzione di Condominialità
Il principio cardine ribadito dalla Suprema Corte è che il lastrico solare deve essere considerato sempre e comunque di proprietà comune del condominio. Questa interpretazione si basa sull’articolo 1117 del Codice Civile, che include il lastrico tra le parti comuni necessarie all’esistenza stessa dell’edificio.
Per superare questa “presunzione di condominialità”, non è sufficiente una pratica comune o un semplice regolamento: è necessario dimostrare la proprietà esclusiva attraverso l’atto costitutivo del condominio.
Il caso in questione: Regolamento vs. Atto d’Acquisto
La controversia analizzata nel nostro contenzioso, nasce da un danno da infiltrazione subito da un appartamento sottostante un lastrico solare. Inizialmente, il condominio aveva cercato di attribuire l’intera responsabilità alla proprietaria dell’ultimo piano, basandosi su un regolamento condominiale che le imputava le spese di manutenzione della terrazza.
Tuttavia, la Cassazione ha stabilito un punto fondamentale: non è il regolamento condominiale a determinare la proprietà, né l’obbligo del risarcimento del danno in base alla titolarità. Il titolo di proprietà può essere provato solo dal:
- Primo atto di trasferimento dell’unità immobiliare dall’originario costruttore/proprietario al primo acquirente.
- Atto costitutivo originale del condominio.
Se in questi documenti ufficiali il lastrico solare non è esplicitamente riservato a un singolo, esso resta un bene comune.
Risarcimento del Danno e Inagibilità del Lastrico Solare
Un secondo aspetto rilevante della sentenza riguarda la prova del danno. La Cassazione ha ammesso la prova presuntiva del danno derivante dall’inagibilità dell’appartamento colpito dalle infiltrazioni.
In altre parole, se una persona è costretta a trasferirsi a causa dei danni, l’inagibilità dell’immobile viene data per provata, comportando l’obbligo di risarcire tutti i danni conseguenti, che siano a carico del singolo proprietario (se il titolo ne prova la proprietà esclusiva) o del condominio intero.
Conclusioni
In sintesi, il lastrico solare assolve a una funzione di copertura che serve l’intero edificio. Pertanto:
- È considerato bene comune salvo prova contraria contenuta nel primo atto d’acquisto.
- Un regolamento di condominio che ripartisce le spese non è una prova di proprietà esclusiva.
- La responsabilità dei danni da infiltrazione segue la titolarità del bene stabilita negli atti d’acquisto originali.