Quando il preliminare si scioglie: la condizione essenziale anche senza clausola esplicita

Insieme all’avv. Paolo Foschini di Bologna analizziamo l’ordinanza numero 20.383 del 2025 della Corte di Cassazione, che affronta il tema della risoluzione di un contratto preliminare legato all’acquisto di un’area produttiva commerciale. Il caso riguarda un acquirente che chiedeva la restituzione della caparra poiché, nonostante fosse scaduto il termine per il rogito, il venditore non era riuscito a ottenere la permuta di alcune particelle adiacenti, necessaria per lo sviluppo del progetto.

L’avv. Paolo Foschini spiega come la controversia sia nata dall’assenza, nel testo del contratto, di una clausola di condizione sospensiva formulata in modo “scolastico”. Se il tribunale aveva inizialmente ritenuto il contratto ancora valido per mancanza di una messa in mora formale, la Corte d’Appello e successivamente la Cassazione hanno ribaltato questa visione, dando ragione all’acquirente.

Secondo quanto illustrato dall’avv. Paolo Foschini, la Suprema Corte ha stabilito un principio molto interessante: l’essenzialità di una condizione può essere desunta dalla lettura coerente di tutte le clausole contrattuali. Nel caso specifico, la dichiarazione dell’acquirente secondo cui l’acquisizione delle particelle limitrofe era fondamentale per la validità dell’accordo è stata giudicata sufficiente a configurare una condizione essenziale.

In conclusione, l’avv. Paolo Foschini evidenzia che, una volta trascorso un termine congruo senza che l’evento atteso si verifichi, il contratto può intendersi risolto anche senza una formale costituzione in mora. Questa sentenza sottolinea l’importanza di analizzare sempre la volontà complessiva delle parti espressa nel preliminare, poiché la natura determinante di un impegno può prevalere sulla forma tecnica della clausola.