Cause di incompatibilità degli agenti immobiliari

La legge n.39 del 3 febbraio 1989, rimasta in vigore fino a marzo del 2019, persegue il fine di regolamentare la mediazione immobiliare consistente nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare relativo ad immobili ed aziende.

In tale legge, inoltre, risultano contemplate le diverse cause di incompatibilità degli agenti immobiliari cioè tutte quelle situazioni che non possono coesistere con la professione in esame. Nella versione previgente, in merito alle cause di incompatibilità degli agenti immobiliari, l’art 5 comma 3 della suddetta legge prevedeva quanto segue:

“L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:

1. con qualunque impiego pubblico o privato, fatta eccezione per l’impiego presso imprese o società aventi per oggetto l’esercizio dell’attività di mediazione;
2. con l’iscrizione in altri albi, ordini, ruoli o registri esimili;
3. con l’esercizio in proprio del commercio relativo alla specie di mediazione che si intende esercitare”

A giudizio della Commissione Europea tali norme ponevano ben più di un divieto di conflitto di interessi, impedendo agli agenti immobiliari di esercitare qualunque altra attività diversa dall’intermediazione immobiliare.

Detto divieto, ostacolando la possibilità di sviluppare modelli commerciali innovativi e flessibili, limiterebbe la capacità degli agenti immobiliari di offrire servizi adattati alle necessità dei loro clienti.

Inoltre, sempre secondo la Commissione Europea, la normativa di cui sopra non sarebbe stata adeguata rispetto alle esigenze da tutelare in quanto i divieti imposti non erano ragionevoli. in quanto non veniva spiegato perché il divieto di esercizio di qualunque altra attività, potesse incidere negativamente sul rendimento professionale degli agenti immobiliari e per quale motivo, per proteggere i consumatori, non fossero sufficienti soluzioni meno restrittive.

A seguito dell’approvazione della legge europea del 2018, quanto sopra riportato è stato modificato dalla Legge 3 maggio 2019, n. 37, la quale sancisce “Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione Europea – Legge europea 2018”.

Più precisamente, l’articolo 2 della suddetta, sostitutivo dell’articolo 5 della legge n.39/1989, ammette la possibilità per il mediatore immobiliare di svolgere parallelamente qualsiasi altra attività fatto salvo poche eccezioni.

Più precisamente tale articolo recita:
“L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazione di conflitto di interessi”.

La nuova disciplina ora prevista è sicuramente più favorevole agli agenti di affari in mediazione, e dovrà essere applicata a tutti i mediatori, sia a coloro che verranno iscritti al Registro delle imprese dall’entrata in vigore della norma in questione sia a quelli già iscritti, facendo così venire meno i numerosi contenziosi in essere.

Il legislatore nazionale ha ampliato il campo d’azione degli agenti immobiliari consentendo così la nascita delle agenzie immobiliari multidisciplinari e multiservizi e multidisciplinari che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa.

All’eliminazione delle barriere che impedivano agli agenti di svolgere ogni attività imprenditoriale si accompagna la conferma delle incompatibilità verso le professioni intellettuali, per il lavoro dipendente tutti con espresso riferimento nel testo a quelli bancari, assicurativi e delle finanziarie.

Per inverso, il provvedimento introduce il concetto di conflitto di interesse per banche e le professioni intellettuali e stabilisce l’incompatibilità per tutte quelle professioni differenti dall’agente immobiliare ma afferenti allo stesso settore merceologico quali architetti, ingegneri, avvocati e commercialisti esperti nel settore delle valutazioni immobiliari.