L’attività di mediazione immobiliare, disciplinata dal Codice Civile, impone al professionista specifici doveri di correttezza e diligenza, il cui inadempimento può generare una responsabilità risarcitoria.
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 9969 del 16 aprile 2025, ha fornito un’importante chiarificazione in merito all’estensione di tale responsabilità, affermando la possibilità di configurare un vincolo di solidarietà passiva tra il mediatore inadempiente e il promittente venditore, anche quando le rispettive obbligazioni hanno natura e titolo differenti.
Il fulcro della responsabilità del mediatore risiede nell’articolo 1759, comma 1, del Codice Civile, il quale stabilisce: Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
La giurisprudenza ha interpretato estensivamente tale norma, superando una visione che limitava l’obbligo alle sole circostanze effettivamente conosciute dal mediatore. L’orientamento consolidato ritiene che il professionista sia tenuto a un dovere di informazione che include non solo i fatti noti, ma anche quelli che avrebbe dovuto conoscere utilizzando la diligenza qualificata richiesta dalla sua professione (art. 1176, comma 2, c.c.).
Il caso esaminato dalla Suprema Corte con l’ordinanza n. 9969/2025 ha origine da una complessa vicenda di compravendita immobiliare.
Una promissaria acquirente, dopo aver versato una cospicua somma (oltre 293.000 euro) a una società promittente venditrice per l’acquisto di un immobile da costruire, scopriva che quest’ultima non era proprietaria di gran parte del terreno edificabile.
L’operazione era stata intermediata da un’agenzia immobiliare.
A causare l’evento dannoso hanno concorso causalmente due condotte distinte:
- La condotta della società venditrice, che ha incassato le somme e non le ha restituite.
- La condotta omissiva del mediatore, che non ha informato la parte della criticità relativa alla proprietà del terreno, inducendola a concludere un affare insicuro e a versare le somme
Successivamente, la società venditrice veniva dichiarata fallita.
Nei gradi di merito, pur riconoscendo la responsabilità dell’agenzia immobiliare per la violazione dell’obbligo informativo, i giudici avevano rigettato la domanda di risarcimento del danno corrispondente alle somme versate dalla promissaria acquirente.
La motivazione si basava sulla distinzione tra l’obbligazione risarcitoria del mediatore e l’obbligazione restitutoria del venditore (ex art. 2033 c.c.), sorta a seguito della dichiarata nullità del contratto preliminare.
Secondo tale impostazione, le somme versate non costituivano un “danno risarcibile” dal mediatore, ma un credito che il promissario acquirente doveva recuperare nei confronti del venditore, seppur fallito.
La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d’appello, accogliendo la tesi della ricorrente e affermando un principio di diritto di notevole impatto.
Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.
ll vincolo di solidarietà sussiste anche quando le condotte lesive sono autonome e i titoli di responsabilità sono diversi, come nel caso di specie, dove la responsabilità del venditore ha natura contrattuale (o da indebito) e quella del mediatore ha natura extracontrattuale (o da contatto sociale qualificato).
L’ordinanza n. 9969/2025 rafforza, quindi, in modo significativo la tutela dell’acquirente e, al contempo, aggrava la posizione di responsabilità del mediatore immobiliare che deve adempiere all’obbligo informativo ex art. 1759 c.c., letto alla luce della diligenza professionale ex art. 1176 c.c. e che, nel caso non lo faccia, sarà tenuto al risarcimento dell’intero danno.
Il principio affermato impedisce al mediatore negligente di “schermarsi” dietro l’obbligazione restitutoria del venditore, anche quando questa sia teoricamente esperibile.
Secondo la Corte di Cassazione la vittima di un’operazione immobiliare fallita a causa del concorso di colpa del venditore e del mediatore può agire per l’intero danno (inclusa la restituzione delle somme versate) indifferentemente nei confronti di uno dei due soggetti, in virtù del vincolo di solidarietà.
Le implicazioni pratiche sono rilevanti perché il mediatore non può più considerare la propria responsabilità limitata a danni “secondari” (come la perdita di chance o le spese accessorie), ma può essere chiamato a rispondere per l’intero valore economico dell’operazione andata a monte a causa della sua negligenza.
Il tutto con esiti disastrosi nel caso in cui il soggetto corresponsabile non sia solvibile (come è successo nel caso de quo), perché il mediatore rischia concretamente di non ottenere alcun rimborso di quanto pagato al danneggiato.
In definitiva, la Suprema Corte consolida un’interpretazione della responsabilità professionale che pone al centro la protezione della parte che si affida al mediatore, garantendole strumenti efficaci per ottenere un ristoro completo del pregiudizio subito, a prescindere dalle complesse dinamiche dei rapporti tra i diversi soggetti che hanno contribuito a causarlo.
Altri articoli recenti
Quando e a quali condizioni un singolo comproprietario può agire in giudizio per vizi delle parti comuni, e quali limiti derivano dal dissenso degli altri e dalla natura dell’azione proposta.
La mancanza del certificato di agibilità può incidere sulla vendita e sulla gestione condominiale, soprattutto quando coinvolge le parti comuni dell’edificio.