Esistono decisioni della Suprema Corte che riconoscono ad un condomino il diritto ad intervenire sulla struttura dello stesso tetto comune, modificandone la conformazione anche in modo significativo mediante l’apertura di abbaini e lucernari ovvero occupandone una porzione decisamente rilevante – addirittura circa i l50% della sua superficie – mediante strutture stabili. “Il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale –per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo” (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1998, n. 1498).

La Cassazione ha deciso questo caso applicando l’art.1102 c.c. richiamando altresì la propria precedente giurisprudenza secondo cui – proprio in applicazione di detto principio – il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su di esso abbaini e finestre, al fine di dare aria e luce alla sua proprietà.

apertura abbaino o lucernaio in un condominio

Nella fattispecie, ciò è bastato alla Cassazione per concludere che tali opere, ove eseguite a regola d’arte e tali da non pregiudicare la funzione di copertura propria del tetto né da impedire l’esercizio da parte degli altri condomini dei propri diritti sulla cosa comune, sono legittime anche ai sensi dell’art.1102 c.c., alla luce delle risultanze istruttorie acquisite durante la fase istruttoria del giudizio di merito.

In tale contesto, infatti, non solo era stato accertato che la funzione propria di copertura del tetto non era stata pregiudicata, ma sussisteva “la mancanza assoluta di prova di quale diverso utilizzo del tetto sia stato impedito” a chi contestava la legittimità della trasformazione in questione, posto peraltro che le doglianze mosse “non riguardavano in ogni caso la preesistente possibilità di accedere al tetto autonomamente ovvero un particolare uso preesistente del tetto stesso”. Così argomentando, allora, la Cassazione palesemente esclude che la trasformazione in questione sia – di per sé – illegittima.

Nella sentenza 27 luglio 2007, n.17099 la Cassazione ha inoltre confermato: “Le modifiche alle parti comuni dell’edificio (contemplate dall’art. 1102 c.c., comma 1) possono essere apportate dal singolo condomino nel proprio interesse ed a proprie spese al fine di conseguire un’utilità maggiore e più intensa: sempre che non alterino la normale destinazione della cosa comune e non ne impediscano l’altrui pari uso” (conformi Cass. l0453/2001; Cass. l2569/2002; Cass. 8830/2003).

Bisogna però fare attenzione al regolamento condominiale: il regolamento di condominio infatti può legittimamente imporre limiti al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti dalla legge.

Sono perciò da ritenersi legittime le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale che introducano restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, ciò quand’anche tali restrizioni si traducano in una totale compromissione della facoltà di modificare la struttura dell’edificio come la copertura del tetto al fine di creare lucernari, abbaini o terrazzi.