--Le grandi locazioni e la legge Equo Canone

Le grandi locazioni e la legge Equo Canone

Le grandi locazioni e la legge “Equo Canone”: cade il rigido sistema di tutele a favore del conduttore

La disciplina generale delle locazioni di immobili prevede l’imputazione a carico dell’inquilino delle spese di gestione e manutenzione ordinaria dell’immobile locato mentre l’attribuzione in capo al proprietario/locatore delle spese di manutenzione straordinaria.

Secondo le previsioni dell’art. 1575 del c.c., applicabile alle locazioni ingenerale, il locatore deve: a) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione ( art. 1177 e 1617 cc); b) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto ( art. 1576, 1577, 1584 cc); c) garantirne il pacifico godimento durante la locazione (art. 1585, 1586). Pur trovando più compiuta esplicazione in altre, successive, norme art. 1576 cc. e ss., già il dettato del predetto articolo codicistico, sancisce a carico del locatore l’obbligo di provvedere alle riparazioni necessarie a mantenere il buono stato di manutenzione idoneo a garantire l’uso convenuto tra le parti. Restano escluse, per espressa previsione codicistica, le riparazioni di piccola manutenzione e, se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione che sono, invece, a carico del conduttore.

grandi locazioni e la legge Equo CanoneCosa si intenda per “riparazioni necessarie a mantenere il buon stato di manutenzione” e per “piccola manutenzione e spese di manutenzione” non è dato sapere con assoluta certezza, nel senso che la categoria è ampia e ristretta al tempo stesso, e solo i numerosi interventi giurisprudenziali susseguitesi nel tempo hanno reso agevole tale interpretazione. Oggi il codice e le leggi complementari di settore permettono di individuare con maggiore chiarezza le spese a carico del conduttore e quelle a carico del locatore, fermo espressa pattuizione scritta con facoltà di deroga alle disposizioni normative, in virtù dell’autonomia contrattuale, principio cardine dell’ordinamento interno.

Nel caso prospettato, le spese per i lavori di adeguamento dell’immobile alla nuova Normativa Antincendio (dm 19/04/2015) sembrerebbero essere ad carico esclusivo del locatore, in quanto trattasi di cd. “manutenzione straordinaria”; ma il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 (cd. Decreto “Sblocca Italia”) convertito nella legge n. 164 del 11 novembre 2014 ha introdotto un’importante novità nel settore delle locazioni di immobili non residenziali regolate dalla legge n. 392/1978 (cd. Legge “Equo Canone”).

Il legislatore ha infatti ritenuto che nel caso di “grandi locazioni” – le locazioni ove il conduttore sia in grado di sopportare un canone cospicuo, individuato in un minimo di 250.000 euro annui – il rigido sistema di tutele solitamente previste a favore del conduttore – parte debole – nei confronti del locatore – parte forte – non avesse più ragione di essere.
In tali casi, pur nel rispetto della disciplina codicistica, le parti possono liberamente concordare ad esempio: a) la durata minima del contratto (che quindi può essere inferiore a sei anni nel caso di immobili commerciali o nove nel caso di immobili ad uso alberghiero); b) la facoltà di recesso del conduttore, potendo escluderla anche qualora ricorrano i “gravi motivi” di cui all’art. 27 L. 392/1978; c) i motivi di diniego di rinnovo del contratto da parte del locatore alla prima scadenza contrattuale, finora tassativamente previsti nel già citato art. 27; e) i criteri di aggiornamento del canone svincolati dall’indice ISTAT; f) i diritti del conduttore in tema di prelazione per l’acquisto e la nuova locazione dell’immobile nonché in tema di indennità per la perdita dell’avviamento, diritti che in forza della nuova norma possono pertanto essere legittimamente esclusi; g) una disciplina della sublocazione dell’immobile e della cessione del contratto autonoma rispetto alla cessione o all’affitto dell’azienda.

In linea teorica, la riforma è senza dubbio positiva avendo il pregio di eliminare alcune rigidità della nostra normativa che hanno storicamente scoraggiato gli investimenti nel mercato immobiliare del nostro paese.

Qualora, infatti, tra le parti dovesse intercorrere un contratto regolarmente concluso, nulla vieta alle stesse, trattandosi di “grandi locazioni” con canone annuo pari, ad esempio, ad € 450.000,00, di ripartire secondo un’equa percentuale – lasciata alla loro libera discrezionalità– le spese per i lavori di adeguamento dell’immobile alla nuova Normativa Antincendio, stimati in € 200.000,00, evitando così che il locatore possa chiedere al conduttore un’integrazione del canone con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e in contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite, in quanto sull’immobile si eseguono importanti e improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione e/o per evitare maggior danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, comunque opere di straordinaria manutenzione e di rilevante entità.

Studio Legale Foschini Pagani

By |2018-04-18T09:01:35+00:0018 Gennaio 2018|Immobiliare|