La mediazione atipica è solitamente caratterizzata dalla presenza di un incarico tra le parti.
La mediazione atipica è una forma di mediazione che si differenzia da quella codificata agli artt. 1754 e ss. c.c. per la natura prevalentemente contrattuale e per la presenza di un conferimento di incarico, e dunque di un legame con una delle parti.
Questa natura pattizia la rende simile, per certi versi, al contratto di mandato; per questo motivo, mentre nella mediazione tipica il diritto alla provvigione sorge ex art. 1755 c.c. (il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento), nella mediazione atipica sorge automaticamente solo nei confronti della parte che ha conferito l’incarico ex artt. 1709 e 1720 c.c., configurandosi più come una retribuzione relativa all’incarico affidato al mediatore. (Cass. civ., Sent. n. 16382/2009).
La Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi in merito alla questione della provvigione nella mediazione atipica, ha confermato la possibilità che tale diritto possa insorgere anche in tale situazione.
Nello specifico, con la Sentenza n. 29287 del 2018 ha sottolineato che la sussistenza di un contratto di mandato a vendere non esclude ipso facto il diritto alla provvigione nei confronti della controparte: la circostanza che la mediazione sia il frutto non di spontanea attività del mediatore ma bensì di un impulso di una delle parti non ha alcuna rilevanza di per sé.
Dice la menzionata sentenza che “ciò che è decisivo non è tanto l’imparzialità del suo operare (del mediatore, NdS) quanto la riconoscibilità esterna della posizione “terza” che egli assume nel successivo rapporto con entrambe le parti”.
Una situazione al limite
Per tanto, quella del mediatore atipico è sicuramente una situazione limite dai confini molto labili che va considerata caso per caso. L’imparzialità richiesta per l’insorgere del diritto alla provvigione infatti non è da ricercarsi nella presenza o meno di un incarico ma piuttosto nella “riconoscibilità esterna della posizione “terza” che egli assume nel successivo rapporto con entrambe le parti” e che va comunicata dal mediatore stesso alla controparte in ottemperanza al dovere di informazione che grava in capo al mediatore.
Non è assolutamente da escludere che il procacciatore d’affari incaricato da una delle parti di trovare un acquirente (o un venditore) possa agire come mediatore e di conseguenza possa avere diritto, oltre che al compenso pattuito, anche alla provvigione dalla controparte della quale abbia comunque curato gli interessi.
Ancora la Suprema Corte sottolinea che “occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell’attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non ha conferito l’incarico” (Cass. Civ., Ord. N. 26682/2020).
AGENZIA DOVE SOCI SONO DUE COSTRUTTORI E AMMINISTRATORE UN AGENTE IMMOBILIARE, QUANDO VENDE IMMOBILI DEI SOCI-COSTRUTTORI POSSONO CHIEDERE MEDIAZIONE?
Basandosi su quanto di cui sopra è utile rilevare che la posizione del socio-mediatore esclude la possibilità di inquadrare la situazione nella mediazione tipica.
Come sopra riportato però può configurarsi la mediazione atipica e il conseguente diritto alla provvigione qualora innanzi tutto la controparte venga informata della situazione di coinvolgimento del socio-mediatore e in secondo luogo quest’ultimo svolga l’attività prodromica alla compravendita in maniera non tanto imparziale, situazione non percorribile visto il ruolo del mediatore all’interno della società, quanto piuttosto in posizione di terzietà rispetto all’affare da concludersi e alle parti.
In questo caso il socio-mediatore avrà diritto alla provvigione da parte dell’acquirente ed al compenso-provvigione dalla società se non diversamente pattuito ex art. 1709 c.c..
AGENZIA DOVE SOCI SONO DUE COSTRUTTORI E AMMINISTRATORE UN AGENTE IMMOBILIARE, QUANDO VENDE IMMOBILI DEI SOCI-COSTRUTTORI POSSONO CHIEDERE MEDIAZIONE?
Anche in questo caso il mediatore è tenuto ad informare sin da subito del suo coinvolgimento personale nell’affare la controparte, la quale potrà decidere liberamente se accettare il suo ruolo prescindendo dai rapporti con la proprietà venditrice.
In tal caso vale quanto detto sopra relativamente alla mediazione atipica.
AGENTE CHE VENDE IMMOBILI DI UNA SOCIETÀ DOVE SOCIO È IL PADRE PUÒ CHIEDERE LA MEDIAZIONE?
Anche in questo caso il mediatore è tenuto ad informare sin da subito del suo coinvolgimento personale nell’affare la controparte, la quale potrà decidere liberamente se accettare il suo ruolo prescindendo dai rapporti con la proprietà venditrice.
In tal caso vale quanto detto sopra relativamente alla mediazione atipica.
AGENTE CHE VENDE IMMOBILI DOVE LUI È ANCHE SOCIO (NON AMMINISTRATORE) PUÒ CHIEDERE LA MEDIAZIONE?
Anche in quest’ultimo caso vale la questione relativa alla mediazione atipica, per cui se viene preventivamente chiarita la posizione del mediatore in ottemperanza al dovere informativo in capo al mediatore e l’attività segue le regole disposte per l’attività del mediatore è possibile per quest’ultimo richiedere la provvigione all’acquirente.
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