Locazioni immobiliari e mercato immobiliare: le novità dagli ultimi Dpcm
Seguire tutti gli sviluppi e i cambiamenti della decretazione d’urgenza è obiettivamente complicato.
Oltre alla difficoltà elementare nel capire dove, come e con chi spostarsi, si aggiunge la circostanza che i decreti del governo contengono sia norme per contenere la pandemia sia norme per mitigare gli effetti economici negativi delle misure già prese.
Il risultato è un mosaico di norme, non sempre perfettamente coerenti.
Una delle materie più toccate dal Governo è quella della locazione immobiliare.
Il blocco degli sfratti
La prima scelta è stata quella di continuare con il blocco gli sfratti iniziato con l’art. 103, c. 6, della L. 27/2020, cosiddetta “Cura Italia”, che dice: “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”, data poi prorogata varie volte sino, con il c.d. “Decreto Milleproroghe” (n. 183/2020) alla data attuale del 30 Giugno 2021.
Del nuovo blocco degli sfratti potranno beneficiare sia gli inquilini, anche di immobili ad uso non abitativo, sia le persone che si ritrovano con la casa pignorata e messa in vendita all’asta.
Il Decreto prevede però che vengano rispettate determinate condizioni. In particolare:
- per quanto riguarda gli inquilini, la procedura di sfratto deve essere stata avviata a causa del mancato pagamento del canone di locazione alle scadenze e non per motivi diversi da questo;
- riguardo invece agli ex proprietari di una casa aggiudicata all’asta, la liberazione dell’immobile potrà essere posticipata fino al 30 giugno solo se questo è ancora abitato dal debitore e dai suoi familiari. Deve trattarsi dunque della sua abitazione principale in cui per il momento continua a risiedere.
Ovviamente, la disposizione non impedisce di iniziare l’attività prodromica o preparatoria: è possibile infatti far radicare procedure di convalida di sfratto, per ottenere un titolo idoneo ad avviare la fase dell’esecuzione vera e propria nel primo momento utile.
Secondo le rilevazioni del Ministero dell’Interno, infatti, nei primi 9 mesi del 2020 le procedure per convalida di sfratto definite davanti ad un giudice sono state più di 37.000, e nulla fa pensare che questo trend debba cambiare.
La misura è stata accolta con scetticismo sia dalle associazioni dei locatori (Confedilizia) sia, curiosamente, dalle associazioni dei conduttori (Sunia), che chiedono di “intervenire in maniera strutturale” (Il Sole 24 Ore, 11/01/2021, p. 5) sul problema abitativo, anziché procedere per proroghe.
Contributo Affitto
La L. 178/2020 assegna un contributo a fondo perduto (la somma totale destinata è di 50 milioni di Euro) per il 2021, ai locatori che riducono il canone di locazione per le case che a) siano in comuni ad alta densità abitativa e che b)siano l’abitazione principale dell’inquilino. Il contratto di locazione, però, deve essere stato firmato prima del 30 ottobre 2020 (non compreso).
Il contributo è calcolato sulla decurtazione effettuata: il locatore riceverà il 50% dello sconto, fino ad un massimo assoluto di 1.200 Euro.
Tale contributo non è quello previsto dall’art. 9 quater del D.L. 137/2020, convertito nella L. 176/2020, il cd. “Decreto Ristori”, anche se le misure sono quasi identiche: la differenza è l’applicazione di questa nuova sospensione solo ai contratti in essere al 29 ottobre 2020.
Le procedure esecutive
Viene prorogata al 30 giugno anche la sospensione delle procedure esecutive sull’abitazione principale del debitore.
Tale regime è stato istituito con l’art. 54-ter della L. n. 27/2020, intitolato “sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa”: “al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”.
Anche qui esiste la possibilità di “prepararsi”: l’articolo in commento non impedisce al creditore di avviare il procedimento di espropriazione forzata, pignorando l’immobile che sia adibito ad abitazione principale del debitore, anche se il relativo procedimento sarà poi automaticamente sospeso.
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