Come evitare un collasso nel settore immobiliare grazie ai provvedimenti varati dal governo.

La crisi epidemiologica ha avuto i propri effetti più devastanti sul settore immobiliare, specie nelle aree urbane.

Il blocco delle attività, la cassaintegrazione e la chiusura delle università hanno distrutto la domanda in un settore che sembrava in crescita verticale.

Per evitare un collasso sociale generalizzato, il governo ha previsto un serie di misure per tutelare gli inquilini e aiutare i locatori.

In linea generale, il conduttore che non adempia l’obbligo di corrispondere puntualmente il canone è esposto alla procedura di sfratto, con la quale il locatore può ottenere la risoluzione del rapporto sul presupposto oggettivo della morosità del proprio inquilino, ed ottenere, contestualmente, l’emissione di un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, per l’importo dei canoni non versati.

sfratto
Blocco degli sfratti?

A tutela dei conduttori morosi per colpa della contingenza medico-politica sono stati “bloccati gli sfratti”, come una stampa un po’ superficiale tende a raccontare.

In verità l’art. 103, c. 6 della l. 27/2020, cosiddetta “Cura Italia”, testualmente recita: “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”, poi prorogata al 1° settembre in sede di conversione.

Il primo problema si pone in relazione alla collocazione della disposizione: questa è stata inserita all’interno di un articolo finalizzato a regolare la sospensione dei termini dei procedimenti amministrativi; non all’interno dell’articolo del decreto che è specificamente diretto a regolare i procedimenti giudiziari (art. 83, rubricato “Nuove misure urgenti per contrastare l’emergenza epidemiologica da COVID-19 e contenerne gli effetti in materia di giustizia civile, penale, tributaria e militare”).

Questa circostanza può portare a chiedersi se l’efficacia della disposizione in commento si limiti ai provvedimenti amministrativi presi in considerazione dall’articolo in cui essa è contenuta o se invece la norma trovi applicazione nei confronti dei provvedimenti giudiziari che dispongano il rilascio di immobili.

Per rispondere alla domanda va sottolineato come il testo della disposizione sia formulato in termini molto ampi e con un esplicito carattere generale: ciò deve orientare l’interprete verso la lettura allargata della norma, volta a comprendere tutti i provvedimenti, anche quelli giudiziari.

Cos’è “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio”?

L’esecuzione per consegna o rilascio è una esecuzione in forma specifica prevista dal nostro codice di procedura civile agli artt. 605 – 611. Tramite questa il potere di fatto su un bene oggetto di esecuzione viene trasferito da chi lo sta esercitando (illegittimamente) a chi ne ha il diritto.

L’esecuzione per consegna e rilascio ha inizio, secondo il codice, con la notificazione all’esecutato dell’atto di preavviso di rilascio di cui all’art. 608 c.p.c.

Quindi dal 17 marzo 2020, data di entrata in vigore del decreto-legge, fino al 1° settembre 2020, non potrà procedersi alla notifica di alcun atto di preavviso di sfratto, e non si potrà nemmeno effettuare alcun accesso per l’esecuzione del rilascio.

La sospensione disposta dalla norma non impedirà, però, la notificazione dell’atto di precetto di rilascio: questo infatti è un atto estraneo all’esecuzione, ancorché prodromico a questa.

Nell’ipotesi in cui prima del 17 marzo 2020 fosse stato notificato all’esecutando l’atto di precetto di rilascio ma non si fosse ancora proceduto alla notifica dell’atto di preavviso, ci si chiede quale sia il destino del termine di 90 giorni di efficacia dell’atto di precetto previsto dall’art. 481 c.p.c. (che testualmente recita “il precetto diventa inefficace, se nel termine di novanta giorni dalla sua notificazione non è iniziata l’esecuzione”), e se esso abbia corso durante il periodo compreso tra il 17 marzo 2020 ed il 1° settembre 2020.

Visto che l’effetto della disposizione che in esame è specificamente quello di sospendere l’esecuzione, è logico ritenere che durante il periodo di durata della sospensione anche il decorso del termine di efficacia dell’atto di precetto resti sospeso: una conclusione in linea con l’orientamento espresso dalla Suprema Corte con riguardo a norme simili, che avevano disposto proroghe dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio (cfr. Cass., n. 5577/1997).

Alla luce di questa considerazione sembra ragionevole ritenere che, una volta che sarà venuto a scadenza il periodo di sospensione, il termine previsto per l’efficacia dell’atto di precetto ricomincerà a decorrere dal punto esatto in cui esso era giunto all’inizio della sospensione.

Se invece fosse stato notificato all’esecutato l’atto di preavviso di sfratto ex art. 608 c.p.c. prima del 17 marzo 2020, con indicazione di una data di accesso compresa nel periodo di sospensione, è chiaro che alla data fissata non potrà aversi l’accesso dell’ufficiale giudiziario, e questo potrà avvenire solamente una volta che sia cessato il periodo di sospensione.

In questo caso sarà necessaria, affinché l’accesso dopo sospensione possa avere luogo, la notificazione all’esecutando di un nuovo atto di preavviso ex art. 608 c.p.c. Lo stesso vale nel caso in cui la data di un nuovo accesso che compresa nel periodo di sospensione fosse stata fissata in sede di rinvio da un precedente accesso.

La disposizione in esame non prevede che debba essere presentata alcuna istanza da parte dell’esecutato.

Nel corso del periodo di sospensione sarà, comunque, possibile per il locatore premunirsi del titolo esecutivo radicando alternativamente la procedura convalida dell’intimazione di sfratto per finita locazione o per morosità (ad oggi non praticabile in alcuni tribunali per carenze organizzative nel rispetto delle norme anticovid) o il procedimento ex art. 447bis cpc.

In tale modo al termine di detto periodo potrà iniziare immediatamente l’esecuzione.

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