Il mercato immobiliare ha registrato nell’ultimo anno una lieve crescita, in netta contrapposizione al trend dell’ultimo decennio. Tale incremento del mercato, seppur in un ottica semplificativa, è dovuto principalmente ad una ritrovata propensione, riemersa fiducia del risparmiatore ad investire nel “mattone”, ed ad una crescente flessibilità da parte degli istituti finanziari di consentire l’accesso al credito.
Per rendere sempre più flessibile e più agevole lo smobilizzo di beni immobili da parte di imprese costruttrici, ma anche da parte di privati, il Legislatore ha introdotto all’interno del corpo legislativo nuove tipologie contrattuali che permettono, anche a chi non dispone di immediata liquidità o di risparmi, di poter prospettare pro futuro l’acquisto di una abitazione.
Le keywords da digitare per avere un riferimento normativo sono: Sblocca Italia (art. 23 L. 133/2014) e Patto di stabilità 2016 (art. 1 co. 76 L. 208/2015). Le recenti innovazioni legislative hanno regolamentato tipologie contrattuali di matrice anglosassone, già adoperate anzitempo dagli operatori del diritto, come il rent to buy e la locazione finanziaria di beni immobili. Cerchiamo di delineare quali sono le peculiarità dei due nuovi istituti.
Il rent to buy, letteralmente prendere in locazione ai fini dell’acquisto, è un accordo dove una parte concedente riconosce a parte conduttrice l’utilizzo di un immobile a fronte del pagamento di canoni periodici pattuiti. Fin qui niente di esaltante, in quanto il contratto con obbligazioni corrispettive sembrerebbe riconducibile alla locazione. La novità della tipologia contrattuale consta invece nella finalità, cioè quella di permettere al conduttore decorso il periodo pattuito ovvero nel termine massimo di dieci anni, come previsto ex lege per l’effetto prenotativo della trascrizione, di poter acquistare il bene. L’opzione d’acquisto, che dovrà essere espressamente prevista nell’accordo, non obbliga in alcun modo all’acquisto, in quanto pura e semplice facoltà. Solo in seconda battuta ed a seguito di ricorso all’opzione d’acquisto le parti potranno dare atto all’alienazione, tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Qualora una clausola del contratto preveda l’obbligo d’acquisto in capo al conduttore, l’accordo non è inquadrabile come rent to buy, bensì come altra tipologia contrattuale. Peculiarità del’istituto è la natura del corrispettivo dovuto dal conduttore, il canone infatti è composto da due diverse componenti, la prima a soddisfacimento per il godimento dell’immobile, la seconda quale anticipazione sul prezzo di acquisto. Il concedente, pertanto, deterrà un conto canoni per la possibile e futura alienazione, che sarà oggetto di scomputo dal prezzo finale pattuito per l’alienazione o di restituzione in caso di insuccesso della vendita. Nell’esecuzione del contratto il conduttore dovrà comportarsi secondo le regole previste in materia di usufrutto, e non di locazione, pertanto alla stipula dell’atto il conduttore dovrà versare idonea garanzia al concedente, oltre alla possibile redazione di un inventario, qualora si renda necessario date le caratteristiche dell’immobile.
In ordine agli oneri ed ai doveri di manutenzione, le spese sono cosi disciplinate, quelle ordinarie in capo al conduttore, quelle straordinarie in capo al concedente. Se l’immobile è sito in un condominio il conduttore avrà diritto a presenziare alle assemblee condominiali che hanno per ordine del giorno l’ordinaria amministrazione, per la straordinaria amministrazione il diritto di presidiare resta in capo al concedente. Restano corrisposti in solido fra le parti i compensi per l’amministratore di condominio.
Del tutto poco diffusa, nonostante la deroga alla disciplina ordinaria prevista dall’art. 8 D.lgs 122/2005, è la possibilità di prevedere l’accordo rent to buy anche per immobili da costruire o in corso di costruzione, tale marginalità è riconducibile alla ratio legislativa che ha previsto l’istituto in un’ottica di incentivo alle vendite del patrimonio edilizio esistente, rimasto invenduto.
Presenta caratteristiche diverse, nonostante la comunione di intenti con l’istituto di cui supra, la locazione finanziaria ad uso abitativo, contratto di finanziamento nel quale un istituto di credito o intermediario finanziario abilitato, parte concedente, si impegna ad acquistare, su indicazione del futuro utilizzatore, un immobile che verrà destinato da parte di quest’ultimo a prima abitazione. L’utilizzatore dovrà corrispondere alla società di leasing canoni periodici comprensivi di interessi per un determinato periodo di tempo (piano di ammortamento). Al momento della stipula del contratto l’utilizzatore dovrà versare un maxi canone, una tantum, in genere superiore al canone periodico.
L’utilizzatore, decorso il periodo previsto per la locazione finanziaria, ha la possibilità di riscattare il bene immobile in oggetto pagando un prezzo prestabilito in sede di stipula del contratto di leasing, e dare seguito a rogito per l’alienazione dell’immobile. Ciò non vieta, però, la possibilità in capo all’utilizzatore di poter riscattare anticipatamente il bene o di poter cedere il contratto a terzi, quest’ultima ipotesi solo in caso di approvazione del concedente.
In riferimento alle spese di manutenzione, al contrario della fattispecie del rent to buy, la normativa prevede che queste siano a totale carico dell’utilizzatore, ed è per tal motivo che nella prassi il concedente impone all’utilizzatore la sottoscrizione di una polizza assicurativa sull’immobile collegata al contratto di finanziamento.
Il mancato pagamento dei canoni, secondo le modalità previste dal contratto di leasing, comporta la risoluzione del medesimo, e la possibilità da parte del concedente di dare avvio al procedimento per convalida di sfratto, procedimento non azionabile nel caso di rent to buy. Poiché quest’ultimo non soggiace alle norme previste per la locazione, bensì all’istituto dell’usufrutto, al concedente infatti non resterà che provare le vie giudiziarie tramite la richiesta di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna o rilascio. Il concedente, mantenuta la proprietà dell’immobile e concluso il rapporto contrattuale, potrà vendere o ricollocare il bene con successivo reintegro delle somme dovute all’ex utilizzatore.
Altra peculiarità di questa tipologia di accordo è la possibilità da parte dell’utilizzatore di richiedere, un’unica volta, la sospensione del pagamento dei canoni per una durata non superiore a dodici mesi a causa di cessazione del rapporto di lavoro subordinato o di cessazione di rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza o di collaborazione.
Nessun allarmismo in caso di fallimento. Sia i contratti di rent to buy che di leasing prima casa, garantiscono il conduttore/utilizzatore da azioni revocatorie. Il conduttore o l’utilizzatore proseguiranno pertanto l’esecuzione dei contratti avendo come unico interlocutore il curatore fallimentare.
Ma la vera appetibilità di tale investimento attiene al profilo fiscale, infatti la normativa prevede la possibilità di detrarre in sede di dichiarazione dei redditi i canoni versati alle società di leasing per contratti di locazione finanziaria abitativa stipulati nel periodo 2016 – 2020.
Nello specifico le agevolazioni IRPEF vengono concesse a contribuenti che non abbiano un reddito superiore a 50.000 euro al momento della stipula del contrato, contestualmente alla mancanza di titolarità di diritti reali su immobili adibiti ad abitazione civile.
Più nello specifico le detrazioni riguardano il 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, oltre alla possibilità di dedurre in sede di riscatto il 19% del prezzo pattuito. I tetti però variano a seconda dell’età dell’utilizzatore, infatti il legislatore prevede una soglia massima detraibile di euro 8.000 annui e di 20.000 euro in sede di riscatto per i sottoscrittori di contratti di leasing con età inferiore a 35 anni. Per gli over 35 le soglie massime detraibili sono dimezzate.
Si può rilevare come il legislatore abbia previsto mezzi idonei a garantire ai soggetti, soprattutto giovani, che non detengono possibilità finanziarie ed economiche di accesso al credito, tramite mutui ipotecari, di poter propendere verso l’acquisto di un immobile ad uso “prima casa” con modalità contrattuali alternative.
Si consiglia comunque prima di sottoscrivere i suddetti contratti e di intraprendere tali investimenti di rivolgersi ad esperti del settore e a professionisti per avere un supporto consulenziale specifico e personalizzato.