Clausola vessatoria nella mediazione immobiliare: il venditore può rifiutare una proposta conforme all’incarico?

Nel settore della mediazione immobiliare, è sempre più frequente imbattersi in clausole che sollevano dubbi di legittimità e potenziale vessatorietà. Una delle più discusse è quella che obbliga il venditore ad accettare proposte d’acquisto conformi all’incarico conferito all’agente.

Ma questa clausola è davvero valida? Cosa succede se il venditore rifiuta una proposta apparentemente conforme? E quali sono i limiti giuridici della cosiddetta mediazione immobiliare atipica? In questo articolo analizziamo la giurisprudenza più rilevante e facciamo chiarezza su un tema che riguarda da vicino agenti immobiliari, venditori e acquirenti.

La giurisprudenza ha affrontato la questione della legittimità di detta clausola con esiti contrastanti, stante la applicabilità a questa tipologia di contratti della normativa posta a tutela del consumatore. Questo aspetto è particolarmente rilevante quando la proposta di acquisto non è conforme all’incarico conferito.

Occorre evidenziare che spesso la giurisprudenza, quando non ne ha riconosciuta la legittimità, ha affrontato clausole che prevedevano, in caso di mancata accettazione di proposta conforme all’incarico ricevuto, il pagamento di una penale da parte del promittente venditore pari alla provvigione pattuita in caso di perfezionamento delle trattative.

Da ultimo la Corte d’Appello di Milano con la sentenza n. 1909/2022 del 01-06-2022 ha statuito che: “…È vessatoria, ai sensi dell’art. 33, comma 2, lett. t), del Codice del Consumo, la clausola inserita in un contratto di mediazione che obblighi il venditore ad accettare una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste nell’incarico, in quanto tale clausola restringe la libertà contrattuale del venditore nei confronti del futuro proponente, configurandosi come terzo rispetto al rapporto tra committente e mediatore….” Anche se la medesima sentenza ha affermato che: “… Il rifiuto del venditore di accettare una proposta di acquisto conforme all’incarico di mediazione, di per sé, non integra violazione dei principi di buona fede e correttezza, salvo che non siano allegate e provate specifiche condotte connotate da mala fede”.

Di segno nettamente più a favore dell’agente immobiliare una sentenza del Tribunale di Roma un po’ risalente nel tempo (Sentenza 26 giugno 2012, n. 13090).ì che, esaminata la documentazione prodotta in giudizio, ha ritenuto che nel caso di specie ricorreva con chiarezza la fattispecie della mediazione atipica.

Secondo il Tribunale si ha mediazione atipica in tutti quei casi nei quali, il mediatore, volendo evitare l’alea intrinseca della mediazione, si garantisce la provvigione con l’acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste ed indicate nell’incarico di vendita, senza necessità della conclusione dell’affare. In questi casi si discute spesso della legittimità della proposta di acquisto non conforme e delle sue conseguenze.

Nel caso specifico l’incarico di mediazione era previsto in questi termini: “Il venditore dichiara essere suo interesse che l’agente raccolga proposta di acquisto alle medesime condizioni contenute nel presente incarico, qualora pertanto, il venditore non intendesse accettare, senza giustificato motivo, proposte di acquisto conformi all’incarico, sarà tenuto a corrispondere all’agente un corrispettivo minimo pari all’intera provvigione, calcolata sul prezzo”.

Mediante tale clausola la parte venditrice ha conferito un incarico di mediazione rientrante nella fattispecie della mediazione atipica, impegnandosi a riconoscere la provvigione al mediatore, in caso di proposta conforme alle condizioni stabilite.

Tale clausola, secondo il Tribunale di Roma, peraltro specificamente approvata con doppia sottoscrizione, non rientra nelle clausole indicate come vessatorie, in quanto non comporta uno squilibrio di prestazioni tra le parti, o di posizioni contrattuali, ma determina una specifica attività a carico del mediatore, giustificata dall’interesse specifico della parte venditrice. Questa è una questione centrale quando si analizza la mediazione immobiliare atipica.

Da ultimo mi preme segnalare che la Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 19565 del 18 settembre 2020 è tornata a statuire sul diritto al compenso del mediatore in caso di mancata conclusione dell’affare finale per fatto imputabile al promittente venditore)

Secondo la Corte la previsione dell’obbligo di corrispondere una provvigione origina dalla violazione dei doveri di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto (artt. 1175 e 1375 c.c.) da parte del conferente l’incarico, integrando a pieno titolo una c.d. clausola penale.

La Corte ha sottolineato, però, come ai fini della validità e dell’efficacia di detto patto, sia necessario che la provvigione non venga prevista in misura identica (o vicina) a quella stabilita per il caso in cui l’affare fosse stato concluso, ma debba essere adeguata all’opera concretamente svolta fino a quel momento dal mediatore. In particolare, quando l’accettazione non è conforme alla proposta, può emergere una responsabilità contrattuale.

Proprio quest’ultima considerazione è stata assunta come parametro per valutare la legittimità delle richieste risarcitorie degli agenti immobiliari. La Corte ha stabilito che, oltre al rimborso delle spese sostenute, il mediatore ha diritto a un compenso proporzionato all’attività effettivamente svolta, che può essere previsto anche sotto forma di penale, a condizione che sia determinata in misura “adeguata”.

La clausola pattuita, se declinata in modo corretto secondo quanto riportato in precedenza, può essere valida: in caso di mancata accettazione di proposta conforme all’incarico l’agenzia ha diritto al rimborso delle spese a ad una somma da determinarsi tenuto conto dell’attività effettivamente svolta, anche tramite la previsione di una penale “adeguata” (la cui congruità effettiva, potrà essere valutata soltanto in sede giudiziaria). È fondamentale che la clausola non sia configurabile come vessatoria e che tenga conto anche della casistica relativa alla proposta di acquisto immobile non conforme.

Trattasi, comunque, di una fattispecie che è oggetto di numerosi contenziosi in fase di merito e che, probabilmente, porteranno la Corte di Cassazione ad esprimersi nuovamente, aggiungendo ulteriori elementi di chiarezza.

Il significato di clausole vessatorie è legato a quelle disposizioni contrattuali che, nei contratti con i consumatori, creano uno squilibrio significativo nei diritti e negli obblighi tra le parti, a danno del consumatore. Secondo l’art. 33 del Codice del Consumo, queste clausole sono nulle se non approvate espressamente per iscritto con doppia sottoscrizione.
Tra gli esempi più comuni vi sono clausole che limitano la responsabilità del professionista, impongono penali eccessive o vincolano unilateralmente una parte.
Nel caso della mediazione immobiliare, una clausola può essere considerata vessatoria — nel significato giuridico del termine — se obbliga il venditore ad accettare una proposta conforme all’incarico, senza lasciare margine di scelta o valutazione discrezionale.

L’articolo 1341 del Codice Civile regola le condizioni generali di contratto e stabilisce che alcune clausole, predisposte unilateralmente da una parte e contenenti limitazioni di responsabilità o libertà contrattuali, devono essere specificamente approvate per iscritto per essere valide.
Nel settore della mediazione immobiliare, questo articolo si applica, ad esempio, quando il mediatore inserisce in un contratto una clausola che obbliga il venditore ad accettare una proposta conforme all’incarico: trattandosi di una limitazione alla libertà contrattuale, la clausola può essere considerata nulla se non sottoscritta due volte e può rientrare nel concetto di clausola vessatoria.

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