In base alla normativa e alla giurisprudenza vigenti, una parte minoritaria dei comunisti, e persino il singolo comproprietario, può agire in giudizio nei confronti del costruttore per vizi o difetti relativi a una parte comune, come il tetto.
Tale potere, tuttavia, incontra specifici limiti, in particolare in presenza di un espresso dissenso da parte degli altri comproprietari. La giurisprudenza consolidata riconosce a ciascun comproprietario la legittimazione ad agire a tutela della cosa comune, senza la necessità di ottenere il preventivo consenso degli altri partecipanti alla comunione.
Questo potere si fonda su due principi cardine:
- La presunzione del consenso (c.d. gestione di affari altrui): Si presume che il singolo comunista, agendo per la conservazione o la gestione del bene comune, operi con il consenso tacito degli altri, nell’interesse dell’intera comunione. L’azione contro il costruttore per vizi che affliggono il tetto comune rientra pienamente negli atti di conservazione e di utile gestione, volti a preservare l’integrità e il valore del bene.
- L’autonoma legittimazione ad agire: Ogni comproprietario è titolare di un’autonoma legittimazione ad agire per la tutela della proprietà comune. Tale legittimazione consente di esperire azioni a difesa del bene, sia contro terzi (come il costruttore) sia contro altri comunisti.
La Corte di Cassazione ha ribadito che ciascun comproprietario pro indiviso ha un’autonoma legittimazione ad agire a tutela della proprietà comune, e che tale diritto non viene meno neanche se altri comproprietari prestano acquiescenza a una decisione giudiziale sfavorevole.
Il potere del singolo comproprietario di agire in giudizio non è assoluto.
La presunzione di consenso su cui si fonda la sua legittimazione viene meno qualora uno o più degli altri comunisti manifestino un espresso e provato dissenso all’iniziativa giudiziaria.
Questo principio, supportato da precedenti pronunce della Cassazione (ad es. Cass. n°4261.1991), comporta che il dissenso esplicito degli altri comunisti elide la legittimazione ad agire dell’attore. È importante sottolineare che:
- Il dissenso non necessita di una delibera assembleare formale; è sufficiente che sia manifestato e provato in giudizio.
- La sussistenza della legittimazione ad agire, e quindi l’eventuale venir meno della stessa a causa del dissenso, viene valutata dal giudice al momento della decisione della causa.
Pertanto, se la maggioranza dei comunisti, o anche un numero di essi tale da rappresentare un valore di quota rilevante, si oppone espressamente all’azione legale contro il costruttore, il comproprietario di minoranza che ha intentato la causa potrebbe vedersi dichiarare il difetto di legittimazione ad agire.
L’articolo 1105 del Codice Civile stabilisce che per gli atti di ordinaria amministrazione, le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti (calcolata secondo il valore delle quote) sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Sebbene l’azione giudiziaria a tutela del bene sia un atto che il singolo può intraprendere in via presuntiva, qualora la maggioranza deliberi formalmente di non agire, la volontà della minoranza potrebbe essere recessiva.
Nel caso in cui non si riesca a formare una maggioranza per prendere i provvedimenti necessari all’amministrazione della cosa comune (come, ad esempio, decidere se agire o meno contro il costruttore), o in caso di paralisi decisionale, la legge offre un rimedio specifico. L’articolo 1105, comma 4, del Codice Civile prevede che: … ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Questo strumento consente al comproprietario diligente di superare l’inerzia o il conflitto interno alla comunione, chiedendo al giudice di autorizzare l’azione necessaria o di nominare un amministratore che se ne occupi, garantendo così la tutela del bene comune.
Qualora l’azione contro il costruttore non riguardi solo un risarcimento del danno, ma la richiesta di demolizione e ricostruzione di parti dell’opera (c.d. ius tollendi), la questione si complica. La giurisprudenza ha chiarito che quando un comproprietario agisce per ottenere una condanna a una prestazione di facere (un “fare”, come demolire o ricostruire) che incide sulla cosa comune, si verte in un’ipotesi di litisconsorzio necessario. Ciò significa che tutti i comproprietari devono obbligatoriamente partecipare al giudizio, in quanto la sentenza è destinata a produrre effetti diretti e inscindibili sul diritto di proprietà di ciascuno di essi.
In sintesi, se l’azione contro il costruttore si limita a una richiesta di risarcimento danni o a riparazioni che non alterano la sostanza del bene, il singolo comproprietario o la minoranza possono agire, salvo dissenso espresso. Se, invece, l’azione mira a modifiche sostanziali o alla demolizione di opere, potrebbe essere necessario integrare il contraddittorio a tutti i partecipanti alla comunione.