Ecco spiegato il sistema di pagamento a saldo e stralcio nelle procedure esecutive relative ad immobili.
Il cosiddetto saldo e stralcio, che si inserisce all’interno di una procedura esecutiva avente ad oggetto un immobile, rappresenta un’operazione di natura transattiva che consente di acquistare l’immobile e di liberare il debitore esecutato nei confronti dei propri creditori, attraverso il pagamento di una somma di denaro inferiore rispetto a quella dovuta.
La procedura del saldo e stralcio coinvolge una pluralità di parti:
- il debitore esecutato proprietario dell’immobile oggetto del pignoramento,
- i creditori,
- l’eventuale terzo, interessato all’acquisto dell’immobile.
Il terzo è qualificabile come “eventuale” in considerazione del fatto che può essere lo stesso debitore, a presentare l’offerta di saldo e stralcio, con l’obiettivo di evitare lo svolgimento dell’asta giudiziaria e la perdita dell’immobile.
La procedura del saldo e stralcio immobiliare è vantaggiosa per creditore, debitore e acquirente.
Il creditore ha la possibilità di recuperare in tempi rapidi una parte rilevante del proprio credito, anziché attendere l’esito della vendita in asta che, comunque, non gli garantisce di essere integralmente soddisfatto dal prezzo di vendita ottenuto.
Il debitore può ottenere in tempi brevi la liberazione dal proprio debito e, in questo modo, rientrare nell’elenco dei buoni pagatori, avendo così la possibilità di ottenere nuovi eventuali finanziamenti; evitare che all’asta giudiziaria l’immobile venga venduto ad un prezzo non congruo rispetto al vero valore di mercato, con la conseguenza di non riuscire a saldare il proprio debito per intero; inoltre, se è il debitore a presentare l’offerta per il saldo e stralcio, potrà mantenere la proprietà del bene in tempi brevi e con un esborso minore di quello effettivamente dovuto.
Infine, l’acquirente – terzo (eventuale) può ottenere una consistente riduzione di spesa e dei tempi per l’acquisto dell’immobile, evitando inoltre che altri possano presentare offerte migliori della sua nel corso della procedura di asta.
Modalità, tempistiche e rischi per il terzo acquirente
Il terzo acquirente che vuole presentare un’offerta a saldo e stralcio deve avere l’accortezza di coinvolgere tutti i creditori del debitore che vantano un titolo esecutivo, oltre al debitore esecutato che dovrà vendere il bene.
Infatti per perfezionare la compravendita dell’immobile, il terzo deve prima ottenere la rinuncia dei creditori alla procedura di pignoramento in corso e deve necessariamente coinvolgere il Giudice dell’esecuzione e la cancelleria per coordinare le varie fasi.
Il momento più proficuo per la presentazione di un’offerta a saldo e stralcio va senza dubbio individuato nellaf ase antecedente alla presentazione nelle offerte dinanzi al giudice dell’esecuzione, anticipando così il concreto svolgersi dell’asta giudiziaria.Tuttavia, fintanto che non venga aggiudicato all’asta o non venga presentata da parte dei creditori dell’immobile o da terzi un’offerta di acquisto che permetta al giudice di emanare il decreto di trasferimento [si tenga a mente in tal senso l’art. 572 c.p.c., commi 2 e 3 ” … se l’offerta è pari o superiore al valore de/l’immobile stabilito ne/l’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta. Se il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore a un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588], resta possibile presentare l’offerta a saldo e stralcio.
L’oggetto dell’accordo non è, quindi, la cessione del credito, bensì la vendita dell’immobile ad un terzo con contestuale estinzione del rapporto creditor io tutelato dalla procedura esecutiva in corso.
In primo luogo l’acquirente deve raggiungere un accordo transattivo non soltanto con il creditore procedente nell’esecuzione forzata, ma anche con tutti gli (eventuali) ulteriori creditori che hanno titolo idoneo a proseguire la procedura esecutiva.
Nell’accordo transattivo, dovrà emergere la volontà del terzo acquirente di acquisto dell’immobile, e la contestuale volontà di tutti i creditori di rinunciare, dietro pagamento del prezzo di vendita, sia al loro credito nei confronti del debitore, sia al pignoramento.
Sulla base di detto accordo transattivo si dovrà concordare con il Giudice dell’Esecuzione e con la cancelleria le modalità e i tempi della rinuncia al pignoramento da parte dei creditor i, in modo che nello stesso giorno, non appena emanato il decreto di estinzione della procedura esecutiva, si possa procedere alla formalizzazione del rogito di acquisto tra terzo e debitore e al pagamento di quanto concordato con i creditori con la ripartizione del prezzo di vendita.
La fase transattiva, pertanto, aumenta di complessità all’aumentare del numero di creditori da coinvolgere.
Per questo motivo, e in considerazione della complessità generale della procedura, è auspicabile che il terzo acquirente venga affiancato da un professionista del settore, che lo guidi nei vari passaggi procedurali, e in particolare nella fase delle trattative.
Avv. Paolo Foschini
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