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Cambio d’uso abusivo

Sanzioni applicabili nel caso di un cambio d’uso non autorizzato.

La destinazione d’uso caratterizza funzionalmente l’immobile ed è stabilita dagli strumenti urbanistici di pianificazione o di attuazione della pianificazione, nell’ambito delle categorie generali di uso urbanistico previste dalle norme vigenti.

In altri termini la destinazione d’uso non è altro che la funzione a cui può assolvere un immobile e che viene consentita dal p.r.g. per ciascun ambito territoriale.

In merito alle possibili sanzioni applicabili al cambio “abusivo” di destinazione di uso, la Corte di Cassazione con sentenza n. 36563/2016 si è pronunciata, confermando le precedenti sentenze del Tribunale di Ravenna e della Corte d’Appello di Bologna che avevano riconosciuto colpevole, Beta, della contravvenzione di cui all’art. 44, comma 1, lett. b), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, condannandolo alla pena di 10 giorni di arresto e 5.600,00 euro di ammenda.

A Beta era stato contestato di aver effettuato, in assenza di permesso di costruire – la modifica della destinazione d’uso di un locale qualificato come spazio di servizio, trasformandolo in appartamento.

Cambio d'uso abusivo

La trasformazione della parte dell’edificio costituente sottotetto a locali ad uso residenziale, come nel caso di specie, costituisce ex lege, un mutamento rilevante della destinazione d’uso.

Il reato di esecuzione dei lavori in totale difformità dal permesso di costruire (del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 44, comma 1, lett. b) non presuppone necessariamente il completamento dell’opera, ma è altresì configurabile nel corso dell’esecuzione degli interventi edilizi, allorché la difformità risulti palese durante l’esecuzione dei lavori, in quanto dalle opere già compiute appare evidente la realizzazione di un organismo diverso da quello assentito.

Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione la modifica di destinazione d’uso è integrata anche dalla realizzazione di sole opere interne, così come con la predisposizione di impianti tecnologici sottotraccia all’interno di un vano autorizzato come “vuoto tecnico”, in quanto tale tipologia di intervento costituisce circostanza idonea per ritenere la destinazione abitativa dell’immobile.

Differente è il caso di mutamento formale, vale a dire senza la realizzazione di opere.

In buona sostanza, nell’ipotesi in cui si abbia una modificazione della destinazione d’uso dell’immobile rispetto a quello preesistente, senza la realizzazione di opere e salva l’ipotesi di modificazioni poste in essere tra categorie omogenee, é configurabile la fattispecie contravvenzionale di cui all’art. 44, comma 1, lett. a), D.P.R. n. 380/2011 qualora risultino violate le prescrizioni di zona del piano e gli standard previsti dal D.M. 2 aprile 1968 n. 1444.

Altrettanto interessanti sono le pronunce del Consiglio di Stato relativamente all’aspetto tipicamente amministrativo di dette violazioni che diventano rilevanti anche ai fini dell’applicabilità delle sanzioni penali.

Il Consiglio di Stato (sezione quinta), con la sentenza n.1684/2016 depositata il 3 maggio, così motiva la decisione di accogliere il ricorso presentato contro l’ordinanza di chiusura dell’immobile e di ripristino dello stato dei luoghi adottata dal Comune di Cittadella per “l’abusivo mutamento di destinazione d’uso dell’immobile da produttivo-artigianale a luogo di culto.

Il capannone utilizzato “è ubicato in zona ZTO “D”, ossia in un perimetro della rete urbana che gli strumenti di pianificazione destinano all’attività produttiva-artigianale. Al di fuori dell’ipotesi astratta disciplinata dall’art. 32 l. n. 383 del 2000, ossia dell’attività associativa svolta da enti di promozione sociale regolarmente iscritti nell’apposito registro, la pianificazione comunale non consentirebbe nessuna deroga all’insediamento di attività diverse da quella produttiva-artigianale”.

Il presupposto del mutamento di destinazione giuridicamente rilevante, ai fini dell’eventuale adozione della sanzione interdittiva del cambio di destinazione non consentito, “è che l’uso diverso – ovviamente attuato senza opere a ciò preordinate – comporti un maggior peso urbanistico effettivamente incidente sul tessuto urbano. L’aggravio di servizi – quali, ad esempio: il pregiudizio alla viabilità ed al traffico ordinario nella zona; il maggior numero di parcheggi nelle aree antistanti o prossime l’immobile rispetto a quello programmato e realizzato; l’incremento quantitativo e qualitativo dello smaltimento dei rifiuti conseguenti alla nuova attività ivi intrapresa – è l’ubi consistam del mutamento di destinazione che giustifica la repressione dell’alterazione del territorio in conseguenza dell’incremento del carico urbanistico come originariamente divisato nella pianificazione del tessuto urbano dall’amministrazione locale”.

Il mutamento di destinazione d’uso non autorizzato, attuato senza opere, comporta una c.d. variazione essenziale sanzionabile se ed in quanto comportante una variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, ossia dei carichi urbanistici relativi a ciascuna delle categorie urbanistiche individuate nella fonte normativa statale in cui si ripartisce la c.d. zoning del territorio.

In caso contrario, non essendo stata realizzata alcuna opera edilizia né alcuna trasformazione rilevante, il mutamento d’uso costituisce espressione della facoltà di godimento, quale concreta proiezione dello ius utenti, spettante al proprietario”.

Nel caso in esame “da nessun elemento oggettivo, versato in causa, e prima ancora perspicuamente indicato nell’atto impugnato, s’evince il mutamento del carico urbanistico della zona conseguente all’attività esercitata all’interno del capannone dall’Associazione”.

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By |2018-09-18T19:15:11+00:0013 Settembre 2018|Convivenza Privata, Immobiliare|