La legge 392/78 (Equo Canone) nel tempo

La legge 27 luglio 1978, n. 392, anche nota come legge Equo Canone, introdusse nel nostro ordinamento un meccanismo convenzionale per la determinazione dei valori locativi e dei canoni degli immobili urbani ad uso abitativo.

Il legislatore stabiliva infatti l’importo massimo del corrispettivo che poteva essere richiesto dal locatore, fissato in non più del 3,85% del valore locativo, da calcolarsi sulla base di parametri generali quali ad esempio le dimensioni della città in cui si trovava l’immobile, la zona, lo stato di conservazione, la superficie convenzionale, il piano e la presenza o meno dell’ascensore.

Il canone poteva essere maggiorato fino ad un massimo del 30% solo in caso di immobile già completamente arredato. Inoltre il contratto non poteva avere durata inferiore a quattro anni e si rinnovava automaticamente, salvo disdetta da comunicarsi almeno sei mesi prima della scadenza.

Una disciplina alquanto limitativa dell’autonomia negoziale privata, nell’intento di tutelare il conduttore – ritenuto il contraente più debole – ma che allo stesso tempo tentava di bilanciare quest’esigenza con la necessità di assicurare al locatore un’adeguata remunerazione. Fu tuttavia molto criticata in seguito alla sua approvazione proprio per la sua rigidità e fu accusata di aver contribuito alla proliferazione dei contratti in nero e alla paralisi del mercato delle abitazioni.

Equo Canone

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Le prime modifiche alla legge Equo Canone del 1992

Per rimediare a questa situazione la legge n. 359 del 1992 escluse l’applicabilità dell’equo canone per gli immobili ultimati dopo la sua entrata in vigore e introdusse per tutti gli altri i “patti in deroga”, che permettevano di disapplicare l’equo canone a condizione che il locatore rinunciasse alla facoltà di disdettare il contratto alla prima scadenza.

Le norme abrogate nel 1998

Questa disciplina del “doppio binario” venne poi abrogata, assieme alle parti della legge equo canone relative alla locazione abitativa, dalla legge n. 431 del 1998 che introdusse invece la locazione a canone libero (4+4) e agevolato (3+2). Nella prima il corrispettivo può essere determinato liberamente, ma la locazione deve avere durata minima di otto anni (salvo disdetta dopo quattro nei casi tassativamente previsti dalla legge); nella seconda è definito tra i Comuni e le organizzazioni più rappresentative a livello locale sulla scorta di un accordo-quadro nazionale, la durata è più breve e vi sono vantaggi fiscali per il locatore.

Se quindi oggi la legge 392/78 disciplina ormai solo pochi aspetti della locazione abitativa, quali la successione nel contratto, le spese di registrazione e la partecipazione alla vita condominiale, è invece ancora la normativa di riferimento per la locazione adibita ad usi diversi (impresa commerciale o artigianale, attività professionale, circoli associativi, magazzini collegati ad attività economiche).

Non vi sono vincoli all’importo del canone, ma nel corso del rapporto le parti non potranno tuttavia concordare aumenti superiori al 75% dell’indice ISTAT. Secondo la Cassazione è invece legittimo il “canone a scaletta”, a condizione che l’aumento a scaglioni dell’importo via via dovuto dipenda da elementi predeterminati e idonei ad influire sull’equilibrio contrattuale.

La durata minima del contratto è sei anni (nove per gli alberghi e le imprese ad essi assimilate), con obbligo di dare disdetta almeno un anno (diciotto mesi per gli alberghi) prima della scadenza e rinnovo obbligatorio, salvo specifiche esigenze del locatore tassativamente elencate dalla legge. Inoltre, qualora il conduttore eserciti un’attività commerciale o artigianale che lo porti ad operare a contatto col pubblico, alla scadenza avrà anche diritto di prelazione e alla corresponsione di diciotto mensilità per la perdita di avviamento commerciale.

Gli ultimi ritocchi alla legge Equo Canone del 2014

In deroga a queste (e altre) previsioni fortemente protettive degli interessi del conduttore la legge n. 164 del 2014 (che ha convertito il noto decreto “sblocca-Italia”) ha infine stabilito che in caso di locazioni ad uso non abitativo con canone annuo superiore ad euro 250.000 le parti possano concordare in autonomia le condizioni contrattuali, purché l’immobile non sia stato qualificato dalla Regione o dal Comune come di interesse storico.

Anche questa norma ha subito critiche, sia da chi l’ha ritenuta in danno agli interessi del conduttore e da chi all’opposto vorrebbe completamente abrogata la vecchia legge equo canone in un’ottica di liberalizzazione del mercato.

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